一、引言

 

现阶段，我国不动产市场正经历从增量扩张到存量优化的转变，存量时代的到来已成为普遍共识。在这一背景下，国有企业（简称“国企”）作为国民经济的支柱，迎来了新的发展机遇与挑战。特别是在“三资”（资源、资产、资金）盘活方面，国企需积极探索有效路径，推动管理升级与价值创造，以实现自身的可持续发展。本文旨在深入剖析国企资产盘活的核心逻辑与实践路径，为国企转型升级提供有力支撑。

 

二、国企资产盘活的重要意义

 

在存量时代背景下，国企资产盘活对于提升国有资本配置效率、增强国有经济竞争力具有重要意义。一方面，通过资产盘活，国企可以优化资本布局，实现资源的高效整合与配置，服务于国家重大战略和区域发展战略。另一方面，资产盘活有助于提升国企的经营效益和盈利能力，增强国有经济的抗风险能力和可持续发展能力。

 

三、国企资产盘活的核心逻辑

 

国企资产盘活的核心逻辑在于推动“管资产”向“管资本”的转变，围绕“价值发现-价值分析-价值实现-价值放大”的全周期管理链条，构建“三资”盘活闭环。具体而言，这一核心逻辑包括以下几个方面：

 

1. 优化资本布局

 

服务国家战略：国企应根据自身的战略定位、市场环境和发展目标，合理配置和调整资本在不同领域、不同项目、不同地域的分配。通过战略性重组、专业化整合和前瞻性布局，国企可以优化资本结构，提升资本配置效率，服务国家重大战略和区域发展战略。

 

紧跟市场脉搏：国企需紧跟市场变化，及时调整投资策略，确保资本布局与市场需求相契合。通过多元化投资，分散投资风险，国企可以实现资本的安全和稳定增值。

 

典型案例分析：以“合肥模式”为例，合肥依托三大国资投资平台形成多元化科技投融资体系，通过资本纽带和股权纽带，助力国企打造可知、可见、可控的资产管理体系。

 

2. 提升资本回报

 

重视投资效益：国企应转变发展方式，从关注规模速度转向更加注重提升质量效益。通过精细化管理、成本控制、技术创新等手段，提高经营效率和盈利能力，为资本回报提供坚实基础。

 

探索盈利模式：国企应积极探索新的盈利模式和业务增长点，如发展循环经济、绿色经济等新兴产业，或利用互联网、大数据等现代信息技术推动产业转型和升级。

 

市值管理：加强上市公司市值管理，提高股东回报。强化财务预决算管理和重大财务事项监管，实现资本收益预期可控和保值增值。

 

3. 维护资本安全

 

建立健全风险管理体系：国企应建立健全风险管理体系，识别、评估、控制和应对各种可能影响企业实现经营目标的不确定因素。通过内部控制等管理手段，对各项业务活动进行规划控制，确保资本安全。

 

稳健投资策略：在投资决策过程中，国企应进行充分的市场调研和风险评估，确保投资项目的可行性和安全性。坚持稳健的投资策略，实现资本回报与风险控制的平衡。

 

投资后管理：加强投资后的管理和监督，确保投资项目能够按照预期目标顺利推进并实现预期收益。

 

4. 规范资本运作

 

遵守法律法规：国企应严格遵守国家法律法规和行业规范，确保资本运作的规范性和合法性。加强信息披露工作，制定并执行严格的信息披露标准和流程。

 

内部合规管理：建立健全合规管理制度和流程规范，确保企业经营活动符合法律法规和行业规范的要求。通过内部合规管理，提升国企的市场信誉和竞争力。

 

监督机制：设立专门的监督机构或委托第三方机构对企业的资本运作进行监督和评价，确保资本运作的规范性和有效性。

 

四、国企资产盘活的实施路径

在构建“价值”全周期管理闭环的基础上，国企资产盘活的实践路径可以细分为以下几个步骤：

1、价值发现：资产梳理与盘点

1.1资产梳理

在资产盘活过程中，资产梳理是首要任务。国企需对各类资产进行全面、系统的梳理，包括固定资产、流动资产、无形资产等。具体步骤如下：

· 实地盘查：组织专业团队对资产进行实地勘查，确保资产信息的真实性和准确性。

· 权证梳理：整理各类资产的权属证明文件，如房产证、土地使用权证等，确保资产权属清晰。

· 档案建立：根据资产类别和特性，建立相应的资产档案，包括资产基本信息、权属信息、使用状况等，为后续资产管理和盘活提供基础数据。

1.2资产盘点

在资产梳理的基础上，国企需进行资产盘点，以摸清企业家底。盘点过程中，应注重以下几个方面：

· 数据准确性：确保盘点数据的准确性和完整性，避免遗漏或重复计数。

· 信息披露：建立信息披露机制，定期向相关部门和利益相关者披露资产信息，提高透明度。

· 动态管理：建立资产动态管理机制，对资产的变化情况进行实时监控和更新，确保资产信息的时效性和准确性。

2、价值分析：资产分等定级与价值评估

2.1资产分等定级

在资产梳理和盘点的基础上，国企需对资产进行分等定级，以提高管理效率和便于市场化运作。分等定级应遵循以下原则：

· 内部语言同频：确保资产分类标准在内部得到统一，便于管理和沟通。

· 市场对标：参照行业标准或市场惯例，对资产进行分级，以便实现与资本市场的对接。

· 差异化管理：针对不同等级的资产，制定差异化的管理策略和盘活方式，以实现资产价值最大化。

具体分等定级方法可根据资产类型、使用年限、使用状况、市场价值等因素进行综合考虑。例如，可将资产分为优质资产、低效无效资产、问题类资产等。

2.2 资产价值评估

资产价值评估是价值分析的重要环节。国企需委托专业的资产评估机构，采用科学的评估方法和技术手段，对资产的价值进行评估。评估过程中，应注重以下几个方面：

· 评估方法选择：根据资产类型和特点，选择合适的评估方法，如成本法、市场法、收益法等。

· 数据准确性：确保评估数据的准确性和完整性，避免数据失真或遗漏。

· 报告规范性：编制规范的资产评估报告，明确评估结论和依据，为后续的资产盘活提供有力支持。

3、价值实现：资产盘活策略与多维分析

3.1资产盘活策略制定

在价值分析和价值评估的基础上，国企需制定资产盘活策略。策略制定应遵循以下原则：

· 聚焦主业：资产盘活应服务于国企的主责主业，避免偏离企业战略方向。

· 市场化运作：以市场化为导向，通过市场化方式实现资产的优化配置和高效利用。

· 创新方式：积极探索新的盘活方式和手段，如资产证券化、REITs等金融工具的应用。

具体盘活策略可根据资产类型、市场环境、企业战略等因素进行综合考虑。例如，对于优质资产，可通过资产证券化等方式实现价值放大；对于低效无效资产，可通过资产重组、资产处置等方式实现价值提升；对于问题类资产，可通过法律手段、债务重组等方式进行风险化解。

3.2 多维分析选择合适盘活路径

在制定盘活策略时，国企需进行多维分析，包括市场环境分析、政策环境分析、财务分析等。通过多维分析，可以更加准确地判断资产的价值和潜力，选择合适的盘活路径。例如：

· 市场环境分析：分析资产所在行业的市场状况、竞争态势等，确定资产的市场定位和发展前景。

· 政策环境分析：分析国家相关政策、法规对资产盘活的影响和限制，确保盘活策略符合政策导向。

· 财务分析：对资产的财务状况进行综合分析，包括盈利能力、偿债能力、运营效率等，为盘活策略的制定提供数据支持。

4、价值放大：资产证券化与金融创新

在资产盘活过程中，价值放大是最终环节。它要求国企通过资产证券化等金融创新手段，进一步挖掘资产价值，实现资产价值的最大化。

4.1资产证券化

资产证券化是国企盘活存量资产、拓宽融资渠道的重要手段。通过将资产转化为证券产品，并在资本市场上进行交易和流通，可以实现资产的快速变现和增值。国企应积极探索资产证券化的路径和模式，如基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）、ABS（资产证券化）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）等金融工具的应用。同时，加强与金融机构的合作，提高资产证券化的效率和成功率。

4.2金融创新工具应用

除了资产证券化外，国企还可以运用其他金融创新工具来放大资产价值。例如，利用期权、期货等金融衍生品进行风险管理；通过股权融资、债券融资等多元化融资方式筹集资金；运用金融科技手段提高资产管理和运营效率等。这些金融创新工具的应用，可以进一步挖掘资产价值，提高国企的盈利能力和市场竞争力。

4.3投融资良性循环

在资产证券化与金融创新的过程中，国企应注重形成投融资良性循环。通过将盘活回收的资金用于新的项目建设或业务拓展，可以促进国企的持续发展和转型升级。同时，加强与金融机构的合作，建立长期稳定的合作关系，为国企的投融资活动提供有力支持。

国企资产盘活是一项系统性、复杂性的工作，需要企业从多个方面入手，构建“价值发现-价值分析-价值实现-价值放大”的全周期管理闭环。通过这一闭环管理，国有企业可以更加有效地盘活存量资产、提升资产质量、优化资产结构，为企业的转型升级和高质量发展提供有力支撑。